康桄瑀说

2021-02-12 15:32

康桄瑀表示,当时的小产权房大多以六七层、砖混结构为主,建筑技术不算复杂。而近几年,小产权房有愈演愈烈的趋势。不仅仅是通州,大兴等区域的小产权房的数量也在扩张。

此外,北京市国土局副局长李军要求,各区县要通过停工、停售、拆除售楼处、查封施工机械,遣散施工队伍、查封已建未售的房屋、处理相关责任人等处理在建、在售的小产权房项目。

与现在不同,当时的小产权房集中在北京东部的通州地区。很多是村民集资建房,除用于自住的部分,多出来的出售给非本村的外来人。

北京市国土局近日公布了第二批“小产权房”名单,加上去年9月公布的第一批79个项目,目前共计85处小产权房被公布。北京市国土局的相关人士表示,部分该追究行政责任的已经移送至纪检监察机关,部分涉嫌犯罪的已经移送至司法机关追究刑事责任。

康桄瑀表示,村民把自家宅基地拿出来建房,自住的同时出售,这样的情况相对好处理。但集体用地建小产权房就比较复杂了。一方面,可能涉及到土地被变性处理之后建房。原本的耕地、工业用地用于建房,很多项目规模都比较大。

根据要求,7月底前,全市存在重大安全隐患的存量违法建设要全部拆除;年底前,全市上账的50%存量违建要拆除;到明年一季度要拆除80%;明年7月底前,上账的存量违法建设要100%拆除。

北京拉开了史上最大规模的小产权房整治工作。小产权房已经经历了不止一次的整治,在整治过程中存在的困难也愈发明显。

“事实上,最好的清理小产权房的时机已经被错过。”康桄瑀认为,最佳时间点应该是在2009年,第二次房地产高潮来临之前。此时小产权房从分布区域、层级、级别、属性上都没有现在复杂。关键的问题是房价、地价与现在相比处于低点,以收取土地出让金等形式就可以解决部分问题。

北京市房山国土局的一位负责人表示,此次清理堪称史上力度最大。包括房山国土局在内的多个区县,均被要求建立辖区内的小产权房或者疑似小产权房项目建立台账,全面摸清辖区内小产权房的数量和分布。

截至目前,已没收建筑物面积240.92万平方米,收缴罚款2408.86万元,拆除建筑物面积2.23万平方米等。

从相关报道来看,北京此次清理小产权房的决心、力度似乎都是很大的。不过类似的清理,相关部门以前也曾经做过。“但是大家并没有看到什么很好的效果。甚至小产权房的还在继续疯涨。因此,对此次清理活动的效果,尚有待观察。”房地产法律事务专家吴远保在接受法治周末记者采访时说。

北京市国土局的相关负责人表示,已经选取相关试点地区,将遵循“依法依规”、“尊重历史”和“分类处理”等几大原则。

“租一个500平方米的蔬菜大棚,顶多就能盖一个小开间。”关爱军提醒,此种向市民出租、出售的建筑,部分属于变相的小产权房项目,也不能买。

值得一提的是,除了要求新建的小产权房零增长之外,有关已售已建的小产权房处理办法亦在研究制定之中。

事实上,小产权房的形成原因错综复杂。包括国有土地上的房屋昂贵、购买资格的限制等。“政府相关部门在清理过程中,除了依法办事,还更应切实考虑小产权各方当事人的利益。否则,对社会的稳定、和谐均会造成消极影响。”吴远保强调。

该项目在去年进行了初步整改。但在刚刚公布的第二批名单中,“水城御墅”再度登上黑榜。

北京市国土资源局耕地保护处处长关爱军曾表示,农村集体土地未经批准不能进行非农建设。农业附属用房属于设施农业项目用地,按国土资源部和农业部联合下发的文件,耕地上的附属设施用地规模控制在3%至7%以内。

小产权房最初多出现在集资住宅领域。近年来,小产权房不再是低价房的代名词,逐渐呈现豪宅化趋势。记者统计发现,在小产权房最多的昌平区,半山云居别墅、依山小墅等“小产权别墅”超过10家之多。

如何协调好各方面的利益,使小产权房整治工作有序进行,考验着管理层的智慧

在公布的两批名单中,昌平、房山、怀柔最为集中,成为3大重灾区。其中,昌平区33个、房山区23个、怀柔区13个、通州区6个、延庆县4个、大兴区3个、门头沟区2个、密云县1个。

“从中可以明显看出小产权房的范围较之从前扩大了。”房地产资深专家、正略咨询合伙人康桄瑀对法治周末记者强调,早在2008年、2009年前后就有了小产权房概念,所谓“小产权房”一般是指在集体土地上未经批准建设,向本集体经济组织以外的单位和个人销售的房屋。因为没有土地证,通常会以不低于市场价40%的价格出售。

据其透露,北京市高层官员已经内部要求,力争实现新增小产权房项目零增长。

针对“分类处理”,上述相关负责人表示,所谓“分类”,并非是说,交钱可转正,只是说小产权房的建筑形式、占地情况不同,例如有些为独栋,有些是高层;有些占用的是耕地,有些占用的是集体建设用地等。

康桄瑀表示,处理小产权房首先是要进行分类,不能一刀切。从土地属性上,村民自建的宅基地违建与由村委会、乡政府等参与运作的土地变性违建要区分;再者,清理时要处理好各方利益主体的关系,防止激化矛盾。

“楼房在加高,楼房标准也在不断升级,甚至出现了别墅。这就给治理增加了难度。”康桄瑀说,而今,随着别墅小产权房出现,触及到方方面面的利益更加难以协调。高端小产权房价格高,清理时遭遇的难度会更大。比如一处别墅小产权房,要购房者按照周边别墅4至6倍的房价,这样的补缴价格实在是太高了。

对于购买了小产权房的城里人,此种买卖行为可能被判为无效,而由此导致购买的小产权房被拆除、支付的购房款又难以要回的两难境地。“虽然从法律上看,购买人应当为自己的决策承担法律责任,但从社会公正的角度来看,相关部门还是应当认真对待清理活动将产生的后果,提前作出相关的规定、制定出方案。”吴远保说。

北京市国土局相关人士亦透露,在小产权房的专项整治中,也拆除了一批存在重大安全隐患、非法占用基本农田、耕地或者林地、一级水源保护区等小产权房项目。

2012年3月份被曝出来的昌平区郑各庄村违规建设的“水城御墅四合院”,单套起价2000万元,最高售价每套5000万元。国土资源部为此专门责成北京市相关部门查处“天价”小产权房。去年6月21日,北京市国土局挂牌督办郑各庄村委会非法占地建设“水城御墅”案件。

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